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这么多房子怎么卖--山西房地产"去库存"调查

2016-08-15 10:43

来源:山西日报

导读:房地产市场怎样的状态才能称之为“健康”?一是要市场上供求关系达到相对平衡,房子价格合理,二是房地产发展与国家经济、人口情况相匹配。
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『编者按』

上期话题说到了我省政策上如何“去库存”,也提到各个市为“去库存”做的努力。而“去库存”,目的就是为了房地产行业长期健康发展。那么,本期就来说一说山西房地产业应该如何健康发展。

山西何时不再“去库存”

——商品住宅“去库存”可能需要3年至5年

我国房地产业,在相当长的一段时间内,仍将是国民经济的支柱产业之一。我国目前房价虽然合理,但是房产泡沫却也是我们不得不承认存在的。发达国家在其发展阶段也曾如我国一样在产业中出现过房地产泡沫。日本在二十世纪八十年代曾出现过巨大的房地产泡沫,那场泡沫破裂之后日本经济转而进入一个痛苦的衰落期,在泡沫经济留下的泥潭中徘徊了将近十年。

但我国与日本还是有本质性区别的:

一是日本房地产泡沫产生于国家城市化进程完成之后。要完成我国的城市化进程,还有大量的农村人口需向城市移民。同时城市居民对住宅面积、质量要求的提高及人口红利因素等无一不对房地产需求构成强有力的支撑,也就是说大量的刚性需求是客观存在的。

二是日本房地产上涨过程漫长,价格涨幅惊人。而我国即便是房地产价格历年来涨幅最大、房地产价格最高的城市深圳房地产实物价格也不可与日本当时的价格同日而语。(在泡沫的最高峰时期,日本的土地总值达到美国的4倍,东京千代田区的土地价值便可与整个加拿大的土地资产价值相匹敌。)

三是日本大量企业资金参与土地投机。而我国现阶段真正参与房地产投机活动的企业很少,即使参与房地产投机的也多为个人炒家,资本实力有限,不可能大大推动土地和房地产价格虚涨。更重要的是由于投机或投资的规模少,不会有大规模、大面积抛售房产的情况出现。因此也不可能对当前房地产价格产生大的杀伤力。

据不愿具名的省住建厅相关负责人介绍,住建部曾提到,商品住宅方面“去库存”视情况实行3年-5年,而非住宅方面,包括办公楼、商业营业性用房、库房等其他商品房,“去库存”预计要实行7年左右。“去库存”也是为了摆脱房地产业的困境,当房地产库存减少到一个合理的额度时,“去库存”自然会停下来。商品房“去库存”的主要任务就是商品住宅,卖的最多的也是商品住宅;而非住宅方面的库存消化周期较长,约是住宅的6倍,故而需要更长的时间。

为了吸取教训,避免经济如日本这样泡沫破碎的剧痛,“去库存”之后,我们的房地产业发展必须向着健康发展的方向靠拢。

房地产如何持续健康发展

——“产城结合”,房地产应与城市同步发展

房地产市场怎样的状态才能称之为“健康”?一是要市场上供求关系达到相对平衡,房子价格合理,二是房地产发展与国家经济、人口情况相匹配。

依据人口增长速度合理调控房地产库存。“去库存”除了直接原因激活房地产业潜力外,还有着人房比例1:1.1的供求关系反转问题。

省社科院经济专家武小惠认为,房地产业应该与城市共同发展,“产城结合”。一个城市的住房需求是与其就业情况相关联的。就如北上广等一线城市,除较多的资源倾斜外,它们的城市就业岗位和就业机会都比其余二、三线城市多得多,这么多的就业必然带来巨大的住房需求,因此它们的房地产库存消化周期比二、三线城市短得多。

以太原市为例,太原与2014年相比,户籍人口减少了约16000人。在以煤炭为核心的重工业发展速度下滑的情况下,太原没有足以支撑起经济发展速度的支柱型产业,也就导致了其人口净流出的现状。目前,太原市房地产库存的积压大多是由于经济未能与房地产业配套所导致的。

我省应当运用市场竞争机制整合房地产业,在房地产行业树立标杆企业。上篇也曾提到,不同于外省的大型品牌房地产企业,我省房地产企业销售策略相对落后,开发的房地产整体环境相对较差,品质质量相对较差,所处的房产地段也相对远离城市核心区域;大户型房产则受制于大众消费者的经济水平,由于经济下行等因素而难以卖出。

省房地产协会秘书长关生堂还提到,我省的房地产开发企业,以恒大、万科等为首的外地企业占据了我省市场的30%左右。

相较于东部省份,我省人口较少,房地产开发业集中度不高,各个本土企业市场份额都小。就以河南为例,河南省人口2015年底达1.07亿,山西则为3600万,河南省同样房地产开发企业较多,与山西相差仿佛,但河南省平均市场份额较山西省大得多,这也是我省房地产开发企业与其他省份相较有差距的地方。

除此之外,山西相较于其他省份缺乏足以作为房地产行业标杆的企业,没有足够的“领头羊”,也使得山西房地产业的发展始终欠缺一只“领头羊”。

此外,专家还称,政府也要拓展居民投资理财渠道,合理地控制房地产行业热钱的流入。

早期人们便通过购买房地产进行投资,大量热钱涌入房地产业,致使房地产价格一路飙升,自从房地产限购令出台后,房产价格有所下降,但也随之引发了楼市库存积压的问题。居民投资理财渠道较少也是影响房地产业平稳发展的因素。

本报记者张临山 实习生杨少波

『相关链接』

逆“去库存”而上的房价浪潮

7月14日傍晚,合肥市经开区世茂翡翠首府楼盘新放出112套精装修房源,不到1小时销售1.5亿元,全部房源连夜售罄。

上万人争抢几百套房源、买房拿号得靠硬关系……继年初北上广深四大一线城市房价暴涨之后,上半年合肥、南京、苏州等二线城市也出现“一房难求”现象,尤其合肥市39.57%的房价涨幅居各大城市首位,成为楼市一匹“黑马”。

“上半年楼市的分化正从‘少数城市热、多数城市冷’转向两极分化进一步加剧。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说,如果分城施策执行不到位,2016年全年房价上涨预计从一、二线城市向三线城市扩散,库存增加预计从三、四线以下城市继续向二、三线城市蔓延。

在中国社科院世经政所国际投资研究室主任张明看来,本轮房地产市场反弹的一个显著特征就是房价先反弹,带动成交量回暖,最后拉动房地产投资。“价格反弹先于数量反弹,表明这轮反弹与政府加速去库存、宽松的信贷政策有关。”

流动性充裕,银行钱多但没地方去,投资实体经济需求少……受此影响不少资金又开始涌向住宅和商业地产,进而导致一线及重点二线城市频现“地王”,苏州、南京等城市地价翻倍。

这么多房子怎么卖 山西房地产“去库存”调查(上篇)


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